¿Piensas realizar una inversión inmobiliaria en Barcelona? Aquí encontrarás claves para que tomes la decisión que más te beneficie.
SITUACIÓN ACTUAL
Analizando el mercado de Barcelona ciudad, los precios se mantienen en cifras altas a nivel histórico, con una tendencia sostenible y creciente, aunque con diferencias entre barrios.
En el ejercicio 2020 se realizaron un total de 8.893 operaciones de segunda mano, mientras que en 2019 fueron 12.275, lo que implica un 27.55% menos de operaciones. Sin embargo, los precios no siguieron la misma tendencia.
El precio medio de una vivienda de segunda mano en Barcelona al cierre del cuarto trimestre de 2019 es de 323k euros (3.976,6 euros/ metro cuadrado), mientras que un año más tarde es de 348k euros (4.091,8 euros/ metro cuadrado). Al cierre del primer trimestre de 2021, el precio ha ascendido hasta los 352k euros (4084,20 euros/ metro cuadrado). Ello significa un aumento del precio medio del 8,24% en la capital catalana.
Sin embargo, no todos los barrios tienen la misma evolución, tanto en lo que se refiere a volumen de operaciones ni evolución de precios.
BARRIOS DE BARCELONA MÁS ATRACTIVOS
Ser propietario de una parte de la ciudad de Barcelona es sinónomo de exclusividad. Por un lado, la marca Barcelona tiene un gran reclamo internacional y por otro, la ciudad no puede crecer geográficamente, ya que está limitada por el mar, la montaña del Tibidabo, l’Hosptalet de Llobregat y Badalona. Estos dos factores hacen que la oferta sea inferior a la demanda y, en consecuencia, los precios crezcan incluso en momentos en que existe menor volumen de actividad como han sido los primeros meses de pandemia.
Sin embargo, no todos los barrios presentan el mismo comportamiento. A continuación vemos los 20 barrios de un total de 73 donde se están concentrando el mayor número operaciones:
Para conocer los precios de cada barrio, podemos observar la siguiente tabla:
BARRIOS CON MAYORES RENTABILIDADES
Si el objetivo de la compra es una inversión, será necesario analizar un gran número de datos. Debemos averiguar tanto aquellas inversiones que proyectan mayor rentabilidad por rentas mensuales y aquellas que proyectan mayor revalorización del capital invertido.
Si nos fijamos en la rentabilidad por rentas, según datos de Fotoscasa, los distritos con mayor resultado son las zonas con precios más asequibles, como Nou Barris y San Andreu.
Rentabilidad distritos Barcelona
REVALORIZACIÓN DEL INMUEBLE
Otro factor que analizar para valorar el atractivo de la inversión es la revalorización del valor del inmueble. La zona determinará, en buena parte, esta revalorización. En el siguiente recuadro, vemos los distritos que presentan mayor actividad en función del volumen de habitantes.
Los consumidores finales que compran las viviendas pondrán el foco en la confortabilidad del barrio (servicios, transportes, comercios, colegios) y a la cercanía al trabajo. Si entramos al detalle, de un total de 73 barrios analizados por nuestro Personal Shopper Inmobiliario de referencia, Marc Fernández de Barcelona Best Friend, son siete los que destacan: Sant Gervasi, les Corts, Poblenou, La Marina del Port, Pedralbes, l’Antiga Esquerra de l’Eixample y Tres torres.
El caso de Ciutat Vella, con un peso importante del Raval, tiene unas cifras excepcionalmente elevadas, ya que actualmente está sumergido en un conflicto interno que lo hace interesante como inversión a largo plazo, aunque con niveles de riesgo no apto para todos los públicos.
En el caso de Vila de Gràcia por su particular identidad y por ser un barrio muy céntrico, presenta cifras realmente atractivas, aunque se trata de un barrio consolidado, con menor proyección de revalorización respecto otros barrios.
En el siguiente gráfico, vemos la actividad que suscita cada barrio en función del volumen de habitantes registrados:
¿CUÁL ES EL PERFIL DEL COMPRADOR?
El perfil del comprador durante el último año ha sido del 97% nacional, debido al cierre de las fronteras, pero la tendencia crecerá fuertemente durante el último cuatrimestre del 2021. Los compradores son un 86,2% personas físicas, mientras que el restante 13,8% son diferentes formas jurídicas. Sin embargo, el aumento de la movilidad hará que las tendencias varíen sustancialmente.
Entre estos compradores, es menos del 15% los compradores con edad inferior a 35 años, cuando en 2008 representaban un 23,5%.
Dado la situación de tipo de interés, el comprador suele ser un cliente que solicita financiación.
¿CUÁL ES EL PERFIL DEL INMUBLE MÁS VENDIDO?
Son muchos las características a analizar a la hora de comprar un inmueble: la ubicación, la planta donde se encuentra la vivienda, como de exterior es ésta, la orientación de sol, el tamaño, las calidades de construcción…
Incluso después de la pandemia, más del 80% de los compradores elige grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga. Dentro de la ciudad de Barcelona, ya hemos visto anteriormente cuáles son los barrios con más actividad y los que proyectan mayor crecimiento.
La tipología de la compra viene dada por dos factores: el presupuesto de la compra y el objetivo de esta, es decir, si es una inversión o para uso propio.
En cuanto al tamaño, las nuevas compras se hacen en viviendas de mayor tamaño, aunque la mayoría continúan siendo en superficies entre 40 y 70 metros cuadrados:
El tamaño de la vivienda es importante. Normalmente, las viviendas de dos dormitorios entre 40 y 70 metros cuadrados son las que tienen mayor interés para el mercado de alquiler, si bien es cierto que las viviendas de más de 90 metros cuadrados han crecido más, debido a la demanda de mayor espacio después de la pandemia.
QUÉ TENDENCIAS ESTÁ PROYECTANDO EL MERCADO PARA EL SEGUNDO SEMESTRE
Según Marc Fernández, Personal Shopper Inmobiliario de Barcelona Best Friend y especialista en el mercado de Barcelona ciudad, la tendencia es creciente, aunque con cifras sostenidas. Destaca principalmente tres motores que impulsarán el crecimiento del mercado inmobiliario:
PRIMERA TENDENCIA: los ahorradores mueven sus inversiones de los mercados financieros al mercado inmobiliario
El primero es la tendencia de los ahorradores a mover los ahorros que disponen en el banco a inmuebles con el fin de preservar el patrimonio y obtener rentas mensuales. La mayoría de estos ahorradores prefieren activos de una cierta calidad y dan prioridad a la rentabilidad por rentas más que a las plusvalías por revalorización.
Por ello, barrios como Camp de l’Arpa o Poblesec son los que están teniendo mayor número de operaciones.
SEGUNDA TENDENCIA: los tipos de interés bajos incentivan la financiación
Mientras la inflación no se dispare, los tipos de interés seguirán bajos. Lo que supone una entrada de dinero nuevo en el mercado con el que particulares y empresas ven crecer su patrimonio. Las cuotas de financiación suelen ser auto-aportantes con los alquileres de las viviendas.
Además, un particular que dispone de la entrada para la compra, la cuota de financiación suele ser inferior a la renta de alquiler, por lo que, en un mercado como el español, con cultura de copra, supone un incentivo a la compra. Sin embargo, los jóvenes valoran menos el sentimiento de propiedad y además requieren un esfuerzo mucho mayor para tener la entrada para comprar una vivienda.
En global, se han firmado menos operaciones, aunque de mayor importe. Desde la pandemia, ha aumentado la prioridad de la inversión en vivienda del consumidor y ha aumentado la capacidad de ahorro hasta un 25,7%, lo que permitirá una mayor inversión.
TERCERA TENDECIA: previsible explosión de compradores extranjeros
Los compradores extranjeros presentan un poder adquisitivo superior a la media de compradores nacionales., especialmente cuando hay un reclamo internacional como es el caso de la ciudad de Barcelona. Analizando este dato, vemos que en 2020 los extranjeros que han comprado en la ciudad condal suponen sólo un 2.8%, mientras que los datos anteriores a la pandemia indicaban que era un 21%. Por tanto, el incremento de la movilidad permitirá que en aquellos barrios con alta presencia de extranjeros, tanto inversores como los que compran viviendas para uso propio, vean aumentar mucho las cifras de ventas.
NEGOCIACIÓN
Generalmente los precios de venta de los inmuebles han sido fijados o bien por el propietario o bien por agente, siguiendo criterios discrecionales muy discutibles. Por ello es muy importante conocer cuál es el valor real de un inmueble, antes de entrar en negociación. En este sentido, el asesoramiento de un profesional será muy valioso para seleccionar la mejor pieza, pero también para desarrollar una negociación profesional, con técnicas y habilidades ya entrenadas, tanto para la compra de la vivienda como para conseguir las mejores condiciones de financiación.
Si nos fijamos en el siguiente gráfico, veremos que el precio de venta registrado es un 18,60% inferior que el precio ofertado, con lo que es importante saber cuánto negociar sin que se rompa el trato.
Fuentes:
https://dades.ajuntament.barcelona.cat/compra-venda-immobles/
https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/data/es/dataset/est-mercat-immobiliari-compravenda-preu-total
https://ajuntament.barcelona.cat/barcelonaeconomia/ca/mercat-immobiliari/compravendes-i-preus-dels-habitatges-de-segona-ma/nombre-superficie-i-preus
https://dades.ajuntament.barcelona.cat/compra-venda-immobles/
https://www.eleconomista.es/economia/noticias/11299835/06/21/La-tasa-de-ahorro-de-los-hogares-espanoles-acumula-ya-cinco-trimestres-por-encima-del-10.html
https://ajuntament.barcelona.cat/estadistica/catala/index.htm
